Saat ini pembiayaan perumahan khususnya rumah subsidi sekitar 93% dinikmati oleh pekerja formal, sedangkan sektor informal baru 7%.

INDONESIAHOUSING.ID, Jakarta— SEMUA kalangan terutama stakeholder properti di tanah air sepakat sektor perumahan masih menjanjikan kendati tahun 2023 bakal dipenuhi tantangan berat yang berasal dari proyeksi ancaman badai resesi global. Sektor perumahan dengan segala siklusnya diyakini akan terus berjalan positif selama angka kebutuhan rumah yang belum terpenuhi atau backlog masih tinggi.

Bertumbuhnya sektor perumahan ini terlihat dari pertumbuhan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang tetap positif di tengah turunnya ekonomi nasional. Lebih dari itu, KPR bahkan mampu tumbuh lebih besar dibandingkan dengan pertumbuhan total kredit selama pandemi. Hingga akhir September 2022, total penyaluran KPR di perbankan secara nasional tercatat sebesar Rp600,5 triliun atau tumbuh 7,7% secara tahunan.

Indikasi yang cukup mengembirakan tersebut membuat pelaku pasar perumahan semakin mantap mengarungi tahun 2023 karena pertumbuhan sektor perumahan pasca pandemi dirasakan sudah menuju ke arah normal.

Baca Juga: Kabar Baik Nih, BTN Perkuat Kredit ke Pekerja Sektor Informal

Mengutip data Bank Indonesia (BI), dari sisi penjualan, pertumbuhan penjualan properti residensial di pasar primer pada triwulan III 2022 tetap kuat. Hal ini terindikasi dari penjualan properti residensial yang tumbuh sebesar 13,58% secara tahunan.

Komisioner BP Tapera Adi Setianto dalam Economic Outlook dan Prospek Sektor Perumahan 2023 di Jakarta beberapa waktu lalu, juga mengungkapkan keyakinannya akan terus bertumbuhnya industri properti di tanah air. Optimisme itu didukung oleh indikasi positif perekonomian Indonesia hingga triwulan III-2022.

“Sebanyak 24 negara telah mengumumkan data pertumbuhan ekonomi triwulan III. Dari jumlah itu 15 negara mengalami perlambatan ekonomi, dua negara stagnan, dan tujuh negara ekonominya tumbuh termasuk Indonesia,” ujar Adi.

Meski demikian, Adi mengingatkan tiga risiko bagi industri perumahan di 2023. Pertama, laju inflasi berupa kenaikan harga bahan baku rumah yang dapat memicu kenaikan harga rumah, kedua, kenaikan suku bunga BI yang dapat berpengaruh pada suku bunga pinjaman kredit, dan risiko ketiga adalah daya beli masyarakat yang menurun, yang dapat menurunkan penyaluran pembiayaan perumahan.

Dengan masih adanya risiko-risiko tersebut, tidak ada salahnya apa yang diingatkan Komisoner BP Tapera tersebut dijadikan alarm di tengah optimisme pelaku industri properti termasuk kalangan perbankan. Artinya, keyakinan akan bangkitnya industri properti pada tahun ini perlu diimbangi dengan persiapan jurus jitu guna menghadapi tantangan maupun potensi-potensi ancaman yang ada.

Potensi Besar Sektor Informal

Membicarakan pembiayaan perumahan atau yang lebih dikenal dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), tentunya akan langsung teringat pada kiprah PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk, yang lebih dikenal dengan Bank BTN. Bahkan, acap kali nama BTN identik dengan rumah subsidi. Kondisi ini sangatlah wajar mengingat kontribusi Bank BTN dalam memberikan KPR bersubsidi bagi masyarakat menengah ke bawah sangatlah besar.

Pembiayaan KPR bersubsidi dimulai oleh Bank BTN pada tahun 1976, yang merupakan tindaklanjut dari surat Menteri Keuangan kepada manajemen Bank BTN untuk membiayai KPR bersubsidi. Sejak saat itulah kiprah Bank BTN dalam mendukung program kerja Pemerintah di bidang perumahan dimulai.

Baca Juga: Bank BTN Siap Wujudkan Mimpi Pekerja Informal

Dalam perjalanannya Bank BTN kini menghadirkan program dan produk tidak hanya KPR Subsidi tapi juga non subsidi serta kredit konstruksi yang mendukung perumahan. Inovasi hingga peluasan kerjasama Bank BTN dengan berbagai pihak, baik swasta, instansi/lembaga pemerintah dan para developer  yang menjadi mitra setia, terbukti sukses membuat kinerja penyaluran KPR BTN semakin moncer, baik dalam jumlah unit maupun rupiah. Hingga saat ini BTN telah mengucurkan pembiayaan hampir mencapai Rp400 triliun dan mewujudkan rumah impian yang dimanfaatkan lebih dari 5.000.000 keluarga di Indonesia.

Dengan nilai realisasi KPR bersubsidi maupun non subsidi tersebut di atas, jelas semakin mengukuhkan posisi BTN sebagai bank nomor wahid dalam urusan perumahan di tanah air. Lebih dari itu, dengan pencapaian tersebut, bank yang dulunya bernama Postpaarbank (didirikan di Batavia-1897) itu, kini telah menjelma menjadi salah satu motor penggerak pemulihan ekonomi dari sektor properti dan mengawal Program Pemerintah dalam Sejuta Rumah.

Meski sejumlah bank nasional, baik BUMN maupun swasta sudah menyatakan komitmennya untuk berkontribusi memberikan KPR bersubsidi maupun non subsidi, tapi kenyataannya porsi Bank BTN masih sangat dominan. Dominasi ini bukan karena adanya hak istimewa kepada Bank BTN, namun bisa saja lebih didasari dari fokus bisnis bank-bank tersebut yang tidak pada bidang pembiayaan perumahan, disamping faktor pengalaman untuk mengelola bisnis yang sangat ritel.

Pencapaian luar biasa atas kinerja Bank BTN dalam urusan pembiayaan rumah rakyat itu sejatinya bisa jauh lebih besar lagi kalau saja pembiayaan perumahan bagi sektor informal bisa digarap lebih maksimal. Tidak ada yang memungkiri bahwa sektor pekerja informal ini dinilai sebagai segmen yang potensial untuk digarap bisnis jasa layanan perbankan. Selain karena jumlahnya yang sangat besar, masih banyaknya yang belum mengakses layanan keuangan di segmen ini.

“Bagi kami pekerja informal yang notabene tidak memiliki penghasilan tetap sangat sulit untuk mendapatkan KPR dari bank. Urusannya ruwet, padahal dari penghasilan kami inshaAllah cukup untuk menyicil KPR setiap bulannya. Tapi bank tidak percaya, mereka selalu minta slip gaji, surat keterangan karyawan dan lainnya,” ucap Bambang Irawan, 42, warga Cileungsi, Kabupaten Bogor, yang sehari-hari memiliki usaha jasa penjahit (taylor), Senin (23/1).

Faktanya, apa yang dialami Bambang Irawan itu tentu banyak dirasakan pekerja-pekerja informal lainnya. Jumlah pekerja informal di Indonesia sangat besar. Badan Pusat Statistik (BPS) mencatat pekerja informal di Indonesia mencapai 80,24 juta orang atau setara 59,31% pada Agustus 2022. Sementara, pekerja formal sebanyak 55,06 juta orang atau 40,69%. Data ini menunjukan bahwa perumahan bagi masyarakat pekerja informal menjadi tantangan serius di masa mendatang, karena keberadaan pekerja informal ini juga membutuhkan perumahan sebagai tempat tinggal.

Direktur Distribution & Funding PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Jasmin mengungkapkan, saat ini perbankan masih banyak yang fokus bisnisnya melayani sektor formal, padahal sektor informal potensinya juga sangat besar.

“Untuk pembiayaan rumah khususnya rumah subsidi sekitar 93 persen dinikmati oleh pekerja formal, sedangkan sektor informal baru 7 persen. Untuk itu BTN terus mencari skema yang bisa mempermudah pekerja informal bisa menikmati pembiayaan dari BTN,” jelas Jasmin.

Hal inilah yang ini menjadi tantangan sekaligus peluang bagi perbankan. Katakanlah total realisasi paling optimistis dalam setahun 500 ribu unit, itu berarti maksimal 35 ribu unit yang diserap para pekerja informal. Tentu saja itu tak bakal mampu mengejar kebutuhan yang teramat besar dan masif.

Dalam sebuah webinar di Jakarta (11/2022) lalu, Direktur Consumer & Commercial Lending PT Bank Tabungan Negara Tbk. (BTN) Hirwandi Gafar mengungkapkan tentang tantangan yang harus dicermati agar masyarakat di berpenghasilan rendah dan sektor informal bisa memiliki rumah, diantaranya dari sisi keterjangkauan pembayaran atau membeli, selanjutnya ada potensi bagi bank risiko kredit lebih tinggi dari pada sektor formal. Tantangan lainnya lebih kepada ketepatan sasaran dan aksesibilitas program serta keberlanjutan program perumahan mereka.

“Dari sisi affordability, kita tahu sektor informal penghasilannya sangat fluktuatif dan tidak ada catatan. Tentu ini jadi suatu tantangan bagi bank menilai kemampuan dia,” jelas Hirwandi. Seraya menambahkan “dari sisi risiko kredit, pihak bank biasanya melihat keberlanjutan dan kemampuan setiap bulannya. Karakteristik dari penghasilan pun akan menjadi pertimbangan, baik yang sifatnya penghasilan harian, mingguan, maupun bulanan”.

Program Rent To Own

Guna menjawab dan peluang pekerja informal khususnya generasi Millenial maupun generasi Z, pada Oktober 2022 lalu BTN meluncurkan program KPR BTN Rent To Own. Program ini berangkat dari konsep pemilikan rumah yang menggunakan mekanisme sewa untuk membantu masyarakat memiliki rumah dalam jangka waktu tertentu dan memberikan pilihan untuk memiliki rumah dengan cara kredit di masa akhir sewa.

Para pekerja informal mulai dari wirausahawan hingga freelancer dengan pendapatan yang tidak tetap kini bisa lebih mudah mengajukan kredit pemilikan rumah (KPR) melalui program Rent To Own.

Pada kesempatan peluncuran itu Hirwandi Gafar megatakan kini ada kemudahan untuk para pekerja informal dengan KPR RTO yang menawarkan skema sewa rumah sebelum membeli. Namun, ada beberapa hal yang mesti diperhatikan untuk para pekerja informal.

“Screeningnya memang akan lebih dalam dan panjang. Provider akan screening di depan setelah 3 tahun atau setelah masa sewa, dilihat lancar apa tidak cicilan sewanya. Kalau lancar akan dipermudah persetujuan KPR,” tutur Hirwandi.

Hirwandi menjelaskan bagaimana proses pelanggan untuk mengajukan KPR BTN Rent To Own. Pertama, pelanggan dapat memilih rumah yang telah terkualifikasi oleh RTO Provider. Kedua, pelanggan kemudian membayar uang muka (DP) mulai dari 5%. RTO Provider dan pelanggan melakukan perjanjian sewa dengan opsi pembelian sesuai harga yang telah disetujui di awal. Ketiga, pelanggan memasuki masa sewa dan membayar sewa bulanan yang mencakup tabungan uang muka. Dan yang keempat, setelah pelanggan memiliki tabungan uang muka sebesar 10%, pelanggan dapat mengajukan KPR BTN Rent To Own. Namun jika pelanggan memilih untuk tidak melanjutkan masa tinggal, RTO Provider menjual rumah dan pelanggan mendapatkan pengembalian sebesar persentase tertentu dari tabungan.

“Persyaratan debitur yang dapat mengajukan KPR Rent To Own diantaranya berusia minimal 21 tahun atau sudah menikah, berpenghasilan tetap sebagai pegawai atau penghasilan usaha untuk wiraswasta dan professional dimana penghasilannya cukup dan menjamin kelancaran angsuran selama jangka waktu kredit dengan pengalaman kerja/usaha minimal 1 (satu) tahun, sementara suku bunga kredit KPR BTN Rent To Own sama dengan KPR Non Subsidi,” kata Hirwandi.

Sementara itu, Direktur Utama Bank BTN Haru Koesmahargyo mengatakan, BTN terus mencari pasar yang potensial untuk penyaluran KPR Sejahtera FLPP maupun program KPR Subsidi yang lain. Untuk itu, Bank BTN tengah melakukan kajian terutama bagi pekerja sektor informal seperti pedagang pasar, nelayan, dan lain sebagainya.

“BTN saat ini juga memberikan kemudahan dalam kepemilikan rumah yaitu dengan pembiayaan rent-to-own. Selain itu pada tahun 2023 ini BTN bersama BP Tapera akan mulai menjalankan inisiasi untuk kepesertaan mandiri Tapera serta menjalankan skema tabungan dalam pembiayaan perumahan FLPP,” kata Haru.

Dengan skema ini menurut Haru dapat mempermudah nasabah karena bisa menempati rumah idaman terlebih dahulu dengan cara menyewa. Masyarakat yang belum memiliki cukup dana untuk membayar uang muka (down payment/DP), bisa membayar sewa rumah tersebut terlebih dahulu

“Harapannya tentu saja agar semakin luas dan semakin banyak para pekerja sektor informal yang dapat mengakses pembiayaan perumahan,” kata Haru.

Baca Juga: BTN Rilis KPR Rent To Own, Begini Cara dan Syarat Pengajuannya

Kabar gembira bagi pekerja sektor informal ini juga disampaikan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR). Sebagai upaya untuk mengatasi backlog rumah yang jumlahnya mencapai 12,5 juta rumah, 2023 ini Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) mengembangkan skema pembiayaan MBR. Inovasi pembiayaan perumahan ini dilakukan bersama para pemangku kepentingan terkait seperti Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera).

“Kementerian PUPR akan memberikan skema seperti rent to own yang dikombinasikan dengan contractual saving housing untuk MBR yang bekerja di sektor informal. selain itu, ada juga langkah untuk mengarahkan masyarakat perkotaan tinggal di hunian vertikal dengan skema staircasing shared ownership (SSO). Dan bagi generasi milenial akan diarahkan ke skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan jangka waktu lebih panjang yang disesuaikan dengan housing career,” ungkap Herry Trisaputra Zuna, Direktur Jenderal (Dirjen) Pembiayaan Infrastruktur PUPR, seperti dikutip dari laman pupr.go.id. (29/12/2022).

Hari juga menambahkan, pihaknya pada tahun 2023 ini akan fokus pada pembiayaan perumahan untuk MBR informal melalui saving plan dengan BP Tapera. “Jadi para pekerja mandiri atau komunitasnya bisa memperoleh rumah apabila menabung selama 3-6 bulan di Tapera,” pungkas Herry.  (ZALHANIF).