Kombinasi berkembangnya fasilitas dan infrastruktur, serta transportasi publik, seperti LRT Jabodebek dan KCJB yang terintegrasi, akan semakin meningkatkan daya tarik wilayah tersebut sebagai tempat tinggal dan komersial. (Foto: istimewa)
INDONESIAHOUSING.ID, Jakarta — Pada akhir Agustus dan Oktober mendatang, masyarakat di kawasan Jabodebek dan Bandung mulai bisa menggunakan dua jenis transportasi massal baru untuk mendukung aktivitas sehari-hari, yakni Light Rail Transit (LRT) Jabodebek dan Kereta Cepat Jakarta-Bandung (KCJB).
Country Manager 99 Group Indonesia Maria Herawati Manik mengatakan, upaya pemerintah meresmikan operasional kedua proyek transportasi ini dalam waktu yang berdekatan merupakan langkah signifikan yang tak hanya berdampak pada kehidupan masyarakat melainkan juga transformasi properti di kawasan.
Baca Juga: Terima PMN Rp3,2 Triliun, KAI Konsisten Kawal Proyek KCJB
“Apabila berkaca pada pengembangan Mass Rapid Transit (MRT) Jakarta, daerah yang belum dikembangkan secara maksimal akan menjadi potensial di masa depan. Kemudahan akses dan jarak yang lebih dekat dari dan ke titik-titik strategis Jakarta akan menciptakan segmentasi pasar baru, terutama dari mereka yang memiliki aktivitas utama di Central Business District (CBD),” ucap Maria.
Ia juga menjelaskan, hal yang sama juga kami perkirakan terjadi di kawasan LRT Jabodebek dan KCJB. “Area yang semakin terkoneksi dengan beragam jenis transportasi publik yang terintegrasi akan meningkatkan prospek ekonomi, mobilitas masyarakat dan menumbuhkan antusiasme orang-orang untuk tinggal di kawasan sehingga berpotensi untuk pengembangan hunian dan komersial dalam jangka panjang,” ungkap Maria.
LRT Jabodebek Pacu Prospek Hunian & Komersial
Transportasi massal yang meningkatkan konektivitas Jakarta, Bekasi, Bogor dan Depok ini membawa dampak signifikan terhadap prospek properti kawasan. 99 Group mengelompokkan kecamatan-kecamatan yang terdampak dari keberadaan LRT Jabodebek ke dalam empat area sebagai berikut:
| Stasiun | Kecamatan | Area |
| Dukuh Atas, Setiabudi, Kuningan, Pancoran Barat, Cikoko | Menteng, Tanah Abang, Setiabudi, Kebayoran Baru, Mampang Prapatan, Pancoran | Area 1 |
| Ciliwung, BNN | Jatinegara, Kramat Jati, Duren Sawit, Makassar | Area 2 |
| Jatibening Baru, Cikunir 1, Cikunir 2, Bekasi Barat, Bekasi Timur | Pondok Gede, Bekasi Barat, Bekasi Selatan, Rawa Lumbu, Bekasi Timur, Mustika Jaya, Tambun Selatan | Area 3 |
| TMII, Kampung Rambutan, Ciracas, Harjamukti | Ciracas, Cipayung, Cimanggis | Area 4 |
Sejak tahun 2022, tren permintaan hunian mengalami peningkatan cukup signifikan. Di Semester 1 2023, permintaan mengalami pertumbuhan hingga 11,7 persen di Area 1, 21,6 persen di Area 2, 18,4 persen di Area 3 dan 22 persen di Area 4. Pertumbuhan diperkirakan terus meningkat pasca-peresmian operasional LRT Jabodebek. Peningkatan permintaan ini juga ditopang dengan rencana sejumlah kawasan di dekat stasiun LRT yang akan dikembangkan menjadi Transit Oriented Development (TOD), terutama di area Stasiun Jatimulya, Jatibening Baru, Ciracas, Ciliwung, Cikoko dan Harjamukti. Secara umum, kawasan TOD di area-area stasiun tersebut merupakan pengembangan campuran yang dilengkapi dengan apartemen dan area komersial, seperti pusat belanja, ruko, dan ritel pendukung.
Baca Juga: LRT Kerek Investasi Properti di Cawang
Beroperasinya LRT Jabodebek dengan waktu tempuh yang lebih efisien membuat properti residensial yang menjadi bagian dari pengembangan kawasan TOD semakin menarik kalangan keluarga muda maupun individu yang memiliki aktivitas utama di Jakarta untuk kembali tinggal di pusat kota. Di sisi lain, pengembangan area komersial yang terintegrasi LRT Jabodebek bisa mengakomodasi kebutuhan populasi yang tinggal dan beraktivitas di kawasan serta menarik orang-orang selain penghuni untuk berkunjung berkat aksesibilitas yang semakin mudah.
Dari sisi tren harga, 99 Group mencatat harga median rumah di empat area terlihat tumbuh di Semester 1 2023. Jika dibandingkan dengan Semester 2 2022, harga median rumah di Area 1 meskipun sempat fluktuatif, meningkat 1,7 persen menjadi Rp11 miliar, Area 2 menjadi Rp3,1 miliar (5,8%), dan Area 3 sebesar Rp800 juta (9,4%). Sedangkan, Area 4 cenderung stagnan di sekitar Rp1,43 miliar. Operasional LRT Jabodebek dalam waktu dekat diproyeksikan membuat kenaikan harga median rumah tumbuh secara konsisten.
KCJB & Pengembangan TOD Tingkatkan Prospek Properti Kawasan
Sedangkan KCJB, yang dioperasikan PT Kereta Cepat Indonesia China (KCIC) dengan rute sepanjang 142,3 kilometer yang membentang dari Jakarta Timur hingga Bandung akan melintasi empat area stasiun yang mengusung konsep TOD yakni, Halim, Karawang, Padalarang dan Tegalluar. Operasional kereta cepat ini akan mempengaruhi 14 kecamatan terdekat dari empat stasiun, yaitu:
| Stasiun | Kecamatan Terdekat |
| Halim | Jatinegara, Kramatjati, Duren Sawit, Makasar dan Pondok Gede |
| Karawang | Cikarang Pusat dan Telukjambe Barat |
| Padalarang | Padalarang, Ngamprah (Bandung Barat) |
| Tegalluar | Gedebage, Bojongsoang, Cileunyi, Rancaekek, Jatinangor |
Data 99 Group pada Semester 1 2023 mencatat, permintaan hunian di kecamatan sekitar empat stasiun KCJB mengalami peningkatan yang cukup signifikan dibandingkan dengan Semester 2 2022 silam, terutama pada sejumlah kecamatan di kawasan Stasiun Halim (26,2%), Padalarang (26,3%) dan Tegalluar (34,4%). Tren ini diperkirakan terus berlanjut dalam beberapa waktu ke depan seiring dengan target operasional KCJB pada Oktober mendatang beserta pengembangan TOD kawasan.
Baca Juga: Intiland dan Mitbana Bersinergi Bangun Kawasan TOD Terpadu Talaga Bestari
Pengembangan komersial di area TOD KCJB akan menjadi bagian dari pengembangan campuran berskala menengah hingga besar sehingga berbeda dengan TOD LRT Jabodebek dengan skala yang lebih kecil dan berada di pusat kota. Beberapa rencana pengembangan kawasan TOD KCJB terdiri dari Halim Superblock seluas 19,2 hektar (area Stasiun Halim), Kotawana seluas 250 hektar (area Stasiun Karawang) dan Talaga Luar seluas 340 hektar (Stasiun Tegalluar). Tiga kawasan TOD KCJB ini akan dikembangkan area residensial & komersial yang komprehensif, seperti apartemen komersial, apartemen MBR, rumah tapak, convention atau exhibition center, perhotelan, big box retail, pusat belanja, pergudangan, perkantoran, bahkan area wisata mencakup desa kreatif dan museum budaya.
Baca Juga: Pacu Investasi Properti, REI Investment Center Diluncurkan
“Pengembangan ini berpotensi berdampak pada permintaan residensial dan komersial dalam jangka panjang, karena daya tarik kawasan sebagai tempat tinggal maupun tempat usaha semakin kuat sehingga menambah kehidupan populasi baru di area-area tersebut. Dengan meningkatnya permintaan, nilai properti juga mengalami kenaikan, menguntungkan pemilik properti, hingga mendorong investasi di kawasan,” papar Maria.
Apabila membandingkan pertumbuhan harga hunian antara Semester 2 2022 dan Semester 1 2023, rata-rata harga di kecamatan sekitar kawasan Halim tercatat sebesar Rp2,6 miliar (1,9%), Karawang sebesar Rp841 juta (20,3%), Padalarang sebesar Rp800 juta (11,9%) dan Talaga Luar cenderung fluktuatif menjadi sebesar Rp616 juta (-15%). Jika ditelusuri pergerakannya sejak tahun 2019, Halim mengalami tren menurun dan mulai kembali meningkat di Semester 2 2022. Sementara harga hunian di kawasan Karawang, Padalarang dan Talaga Luar cenderung menunjukan tren yang meningkat sejak tahun 2019.
Baca Juga: Potensi Properti di Koridor Timur Jakarta Semakin Menjanjikan
“Kombinasi berkembangnya fasilitas dan infrastruktur, serta transportasi publik, seperti LRT Jabodebek dan KCJB yang terintegrasi, akan semakin meningkatkan daya tarik wilayah tersebut sebagai tempat tinggal dan komersial. Dua transportasi ini menciptakan efek domino dalam pembangunan dan perkembangan wilayah sekitarnya karena berpotensi menarik investasi lebih lanjut dari sektor bisnis, industri, dan ritel, yang pada gilirannya akan menciptakan lapangan kerja baru, hingga mendongkrak daya beli dan mobilitas masyarakat setempat,” pungkas Maria. (zh1).
1 Comment