(Foto: ilustrasi/Perumahan Rakyat)
Oleh: Muhammad Joni
www.indonesiahousing.id – Bernafas kudu tanpa halangan. Setarikan nafas, transformasi penyediaan tanah, akses pembiayaan perumahan rakyat a.k.a MBR menjadi krusial jika “nafas”-nya terhalang. Pun, makin terengah di tengah daya beli dan daya cicil MBR -yang selalu kalah. Ya.., kalah dengan cost of fund dan cost of capital, cost of operation. Juga, risk margin, profit margin, bahkan regulatory cost (loan to deposit, GWM, CAR), biaya-biaya katup pengaman “stylist” industri perbankan.
Kiranya perlu inovasi-efisiensi lembaga pembiayaan bank secara out of the box in the boxes untuk MBR yang rekapitulasi daya belinya terbatas.
Baca Juga: Awas! BP Tapera Sanksi Perbankan dan Pengembang Melanggar Ketentuan PKS
Kalau tidak, pembiayaan untuk perumahan rakyat—yang merupakan kebijakan sosial (social policy) dan mandatory konstitusi—alhasil masih saja idemdito dengan perlakuan untuk pembiayaan industri komersial.
Jeratan itu harus bisa diretas. Dengan pakem lembaga non bank dan menghidupkan mesin lembaga keuangan non bank untuk perumahan MBR yang ramah MBR, khususnya informal dan pekerja mandiri. Agar tidak ada perlawanan zaman dan distorsi pasar, perlunya audit mendalam kinerja sistem pembiayaan perumahan bukan ujaran yang berlebihan.
Saya soor kali ketika Menteri PUPR, Basuki Hadimuljono baru-baru ini langsung mengguit bank agar memangkas bunga KPR non subsidi—yang berimplikasi efisiensi cost of fund KPR MBR. Walau sistem pembiayaan dinormakan dalam UU Nomor 1 Tahun 2011 (UU PKP) pemerintah perlu segera menggerakkan “mesin kedua”: lembaga keuangan non bank khusus perumahan rakyat/MBR. The HUD Institute siap siaga mengadvokasi.
Baca Juga: Infiniti Realty Bangun Rumah Bersubsidi Kualitas Komersial di Serang
Kalau perlu konsep hukum dan eksistensi lembaga keuangan non bank dalam UU PKP itu tak salah jika diuji ketangguhan konstitusionalnya. Semacam meminta pendapat hukum Mahkamah Konstitusi, demi menerobos dan mempercepat pencapaian zero backlog. Itu bukan hal yang perlu dikuatirkan “Agak Laen“.
Kunyahan ke-3 dan ke-4 dalam ‘Sekapur Sirih’ jujur mengharapkan adanya sokongan kepada perumahan rakyat dalam perspektif rakyat cq. MBR, dengan menguatkan daya beli dan daya cicil serta perlindungan konsumen.
Apa gunanya banyak perumahan MBR tanpa daya beli MBR. Apalagi perumahan dalam relasi pertanahan belum mereda atau masih rentan dengan sengketa konsumen versus pelaku usaha, bahkan “kejahatan” dalam relasi perumahan dan properti yang menelusup menjadi penumpang gelap seperti halnya isu mafia tanah.
Walau belum masuk ke dalam skema ekologi pembangunan perumahan dan kawasan permukiman, perlu kali-lah menata kelembagaan dan urusan Badan Percepatan Pembangunan Perumahan (BP3) yang diamanatkan UU Cipta Kerja, walaupun perlu cermat dan cerdas merumuskannya agar suportif dan tidak mendistorsi tata kelola pembangunan perumahan.
Baca Juga: Ini 6 Usulan BTN untuk Mencapai Zero Backlog Perumahan di 2045
Seperti tamsilan olesan kapur dilekatkan ke helai daun sirih, perumahan lekat bahkan fusi dengan perkotaan. Pakar perumahan Tjuk Kuswartojo mendalilkan perumahan adalah mosaik utama pembentuk kota.
Oleh karena itu, sudah pada jalan yang benar memormulasi kerangka housing and urban development yang terintegrasi menjadi tantangan Indonesia masa depan. Yang mencakup kerangka kebijakan, kelembagaan dan urusan, serta pembiayaan.
Untuk maksud itu, patut menyerap hantaran dan arahan strategis dari Ketua MTO The HUD Institute menjadi pelaku non pemerintah yang terdepan. Tentu, merespon segera dan konkret arahan Menteri PPN/Kepala BAPPENAS—yang juga Deklarator The HUD Institute—perihal prakarsa RUU Perkotaan. Dengan meracik pandangan dan analisa pakar dan profesional Ali Tranghanda, CEO Indonesia Property Watch (IPW), ke dalam sikap organisasi.
Ali yang diundang bicara pada Rakortas acapkali analisanya bukan sekadar angka-angka, namun ulasan mendalam apa dibalik angka, yang kerap akalnya berjalan untuk mendapatkan “feel” disebalik rahasia tak berkata dari data dan angka.
Baca Juga: Sinergi BUMD dalam Mendukung Jakarta Menuju Global City
Kritik Ali, kerap kali konsultan properti menyajikan data dan angka, tetapi tidak tahu market dan historical-nya, katanya kepada Bisnis Indonesia (1/1/2022).
Ali memang mencemaskan perumahan MBR yang tersisihkan ke pinggir kota karena harga lahan mahal. Dia memahami betapa MBR membidik rumah susun subsidi dalam satu kawasan berkonsep Transit Oriented Development (TOD).
Analog itu, Ali yang menulis buku ‘Hati-hati Perangkap Properti’ mengguit pemerintah untuk serius memahami “market” dalam hal ini rakyat a.k.a MBR penerima manfaat. Ya, bukan hanya dalam penyediaan rumah yang layak terjangkau namun ‘abc-xyz’ perspektif MBR yang kerap berada dalam posisi Low Income Trap, bahkan dibawahnya, serta rentan informasi asismetris.
Pun, MBR berposisi tidak setara dengan pengembang, sehingga perlu edukasi dan perlindungan konsumen kudu hati-hati perangkap properti, yang bahkan suara keluhannya acap tak teratasi oleh power pembuat kebijakan.
Baca Juga: Lebak Bulus Dinilai Cocok Sebagai Kawasan Penyediaan Hunian Berbasis TOD
Oleh karena itu, perspektif MBR—secara etnologis bukan hanya narasi permukaan—menjadi anasir utama. Bahkan elok jika menjadi pertimbangan puncak (paramount consideration) pemerintah dalam membuat kebijakan publik perumahan rakyat.
Bagi MBR, tepat sasaran saja tidak cukup namun perlu tepat kebutuhan agar sedian pasar perumahan itu cocok bagaikan gizi yang sehat diserap, tidak menjadi housing stock yang dibeli tapi tak hendak dihuni. Bisa jadi karena jauh nun di luar tempat bekerja dan susah akses ke kota. Perlu dicatat, tiga poin dari defenisi perumahan rakyat adalah: akses, akses, akses.
Melalui The HUD Institute, suara-suara yang tak terdengar kaum MBR itu diperlakukan berharga. Sangat wajar menjadikan perspektif MBR sebagai paramount consideration. Yang hendak digema-gemakan dalam helat demi helat The HUD Institute, secara formal maupun lobi-lobi informal.
Baca Juga: BP TAPERA – Japan Housing Finance Agency Jalin Kerja Sama Terkait Perumahan Subsidi
Itu hal yang patut dijaga di tengah perubahan situasi aktual dewasa ini, termasuk mencermati kebijakan pemerintahan baru nanti, bagaimanakah derap percepatan pembangunan perumahan rakyat?
Sudah saatnya momenum pembangunan perumahan menjejak etape 5 tahun menuju “rumah” Indonesia Emas 2045 itu digiatkan dengan derap yang tak biasa.
Mengikuti integritas dan pesan kesungguhan ala Bung Hatta, perlu trigol-hatrik kesejahteraan perumahan dengan: percepatan, percepatan, percepatan.
Seperti kapur melekat pada helai daun sirih, perumahan berada dalam ruang perkotaan menjadi subyek kajian yang inheren dan penting, kini. Terlebih pada era mengkota dan serbuan urbanisasi sehingga kebutuhan atas perumahan perlu disediakan, yang kerap menjadi beban perkotaan sehingga perlu kota berkelanjutan yang tangguh.
Perlu diinsyafkan betapa mengupayakan pemberdayaan warga kota sebagai tugas yang syarif selain mandatory konstitusi. Saya nekat menyebut dan hendak mengulas Pasal 28 H ayat (1) UUD 1945 adalah kaidah konstitusi kota.
Baca Juga: Kontribusi Besar Bank BTN Wujudkan Impian Jutaan Masyarakat Indonesia
Menguji itu pakar narasumber Rakortas Wicaksono Sarosa tepat diundang dan telah cermat mengulas pertautan perumahan dan perkotaan.
Isu global itu digeluti tokoh yang kalem namun berisi sebab pernah menjabat Direktur Eksekutif Partnership for Governance Reform, dan anggota Policy Unit on Urban Governance di PBB dalam penyusunan New Urban Agenda (NUA).
Pak Wicaksono yang menulis buku ‘Kota untuk Semua’ terus mengedarkan pandangan yang kental pro kesetaraan sosial ala kampusnya, bahwa kota tidak cuma untuk segelintir orang yang punya akses ke ruang kota, yang tersurat pemihakan kepada semua orang atas kota (city for all) dan menolak penyisihan pun tertinggalnya walau hanya satu warga atas kotanya Mengapa? Karena kita berhak atas kota (right to the city).
Mengingat kota yang tumbuh bagai organ bernyawa, tak berlebihan menyebut kota yang bernafas dan bernyawa itu pun berhak atas “oksigen” kelangsungan hidupnya. Patut saya mengusung kota memiliki kedudukan hukum (legal standing) atas hak hidupnya.
Baca Juga: Siapkan IKN jadi Kota Terbaik, ATR/BPN Atur Perencanaan Ruang dan Pertanahan dengan Detail
Kiranya hasil rekapitulasi paparan, diskusi dan masukan dalam helat Rakortas ini menjadi haluan yang tulus untuk menjaga misi yang syarif dari The HUD Institute untuk tabah dan loyal membela hak-hak bertempat tinggal yang layak, terjangkau, untuk semua dan berkeadilan. Yang terbangun dalam kawasan perkotaan yang inklusif: kota untuk semua. Sebagai ikhtiar menjaga tata krama mandatory Negara kepada warga. Jika Kota untuk Semua, maka perspektif warga pertimbangan utama.
Menjaga agar tata krama tetap bernyawa hidup, inilah seloka pantun penutup. “Jika kapal muat sarat/ Jangan berlayar di musin barat/ Kalau salah kami berbuat/ Mohon maaf dunia akhirat”. Maaf atas sang khilaf. Ampon atas yang tak santon. Dari rumah negeri digenah. Tabik.–Selesai.(Muhammad Joni).
